（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；

（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

第十六条　人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的“非因案外人自身原因”：

（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；

（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；

（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；

（四）已办理买卖合同网签备案；

（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；

（六）其他非因案外人自身原因的情形。

【最新案例速递】

支持排除执行案例：（2025）浙民终XXX号

一、案情简介

上诉人潘某因与被上诉人林某、原审被告浙江某房地产集团有限公司（以下简称某集团）、宁波某房地产开发有限公司（以下简称某公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省宁波市中级人民法院一审判决，向浙江省高级人民法院提起上诉。

林某与某公司、某集团债券交易纠纷一案中，林某申请财产保全，法院于2022年11月29日查封了登记在某公司名下的案涉商铺。该纠纷判决生效后，林某申请强制执行，前述查封措施自动转为执行程序中的查封。潘某作为案外人对案涉商铺提出排除执行异议，称其通过以房抵债方式受让案涉商铺，已签订合同并实际占有，未办理过户系某公司未提供相关材料所致，法院裁定中止执行。林某不服该裁定，提起本案诉讼，请求判令继续执行案涉商铺。

另查明，2020年9月9日，潘某与某公司签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉商铺，合同价款855011元，某公司当日开具增值税普通发票并备注“购房款已结清”。潘某主张其系甲公司承包的某一期住宅装潢工程实际施工人，某公司欠付甲公司工程款，各方约定以案涉商铺抵偿部分工程款。案涉商铺已办理网签备案，但未办理过户登记。潘某提交了物业费缴纳凭证、缴费告知书等证据拟证明其实际占有案涉商铺。

二、裁判观点

一审法院认为：

本案争议焦点为潘某对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条审查，潘某应承担举证证明责任：

潘某主张以房抵债方式受让案涉商铺，但提交的证据不足以证明该事实，且以房抵债不符合“已支付全部价款”的情形；

潘某于2020年9月签订合同并完成交房后，至2022年11月商铺被查封的两年多时间内未办理过户登记，其称未办理过户系某公司未移交房屋交付书，但未提交证据证明其曾催告某公司移交该材料，且无证据表明房屋交付书是办理过户的必备资料，故无法认定未办理过户非因潘某自身原因。

综上，潘某对案涉商铺不享有足以排除强制执行的民事权益，支持林某请求，判决准许执行案涉商铺，一审案件受理费由潘某承担。

二审法院认为：

本案争议焦点为：一是以房抵债情形是否可适用相关司法解释；二是本案是否符合司法解释规定的排除执行要件。

关于法律适用问题：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》对以物抵债协议的效力及履行作出规定，以房抵债协议履行后原债务消灭，房屋受让人取得房屋以原债权消灭为对价，与房屋买卖合同具有类似性。本案二审期间施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》明确以房抵债符合法定要件可排除执行，该规定未背离当事人合理预期，本案可适用该司法解释。

关于是否符合排除执行要件（依据前述司法解释第十五条、第十六条审查）：

1、债权债务关系及抵债协议效力：某公司与甲公司存在真实装潢工程施工合同关系且已结算，债务履行期限届满；某公司、甲公司与潘某约定以案涉商铺抵偿部分工程款，潘某与某公司于2020年9月（查封前）签订《商品房买卖合同》并办理网签备案，相关协议均系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。

2、抵债金额与标的价值：案涉抵债协议约定金额与《商品房买卖合同》价款一致，且该单价与同类案件生效裁判认定的商铺单价无明显差别，应认定抵债金额与抵债时商铺实际价值基本相当。

3、查封前合法占有：潘某提交的2022年8月（查封前）物业公司出具的缴费告知书，载明需向其收取特定期间综合管理费，表明其在查封前已与物业公司建立物业服务关系，应认定已合法占有案涉商铺。

4、未过户非因自身原因：案涉《商品房买卖合同》已办理网签备案，符合司法解释规定的“非因案外人自身原因未办理过户登记”情形。

综上，潘某的上诉请求成立，其对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。

三、裁判结果

撤销浙江省宁波市中级人民法院（2024）浙02民初936号民事判决；

驳回林某的全部诉讼请求。

一审案件受理费3103元，由林某负担；二审案件受理费3103元，由潘某负担。本判决为终审判决，浙江省宁波市中级人民法院（2024）浙02执异30号之二执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

未支持排除执行案例：（2025）沪02民终XXXXX号

一、案情简介

上诉人王某因与被上诉人厦门万安某有限公司（以下简称万某公司）、原审第三人上海某甲有限公司（以下简称某公司）案外人执行异议之诉一案，不服上海市黄浦区人民法院一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。

万某公司与某公司建设工程施工合同纠纷一案中，法院于2023年11月22日查封了某公司名下案涉房屋（首查封），后该房屋又被办理轮候查封。判决生效后，某公司未履行义务，法院立案执行并裁定拍卖、变卖案涉房屋。王某作为案外人提出执行异议，被法院裁定驳回，遂提起本案诉讼，请求确认案涉房屋产权归其所有、停止执行并解除查封。

另查明，2023年8月29日，某公司与某公司上海分公司、多家关联公司及王某签订《工抵协议》，约定某公司承接相关工程欠款，某公司上海分公司用该债权抵消王某购买案涉房屋的部分购房款，剩余购房尾款由王某支付。2023年9月，王某与某公司先后签订《房屋认购协议》《上海市商品房出售合同》，王某支付了购房尾款并缴纳物业费，对房屋装修后入驻使用，但因房屋被查封未办理过户登记。后王某取回购房尾款，且表示愿意将该款项交付法院。王某系某公司上海分公司法定代表人。

二、裁判观点

一审法院认为：

本案争议焦点为王某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对一般不动产买受人物权期待权的保护规定，适用条件应严格限定，不可随意类推适用。

以房抵债协议的核心目的是消灭金钱债权，并非单纯买卖房屋，在完成房屋变更登记前，不足以形成优先于一般债权的利益，不能产生物权期待权，不得对抗强制执行。本案中，《工抵协议》所涉债权的债权人是某公司上海分公司而非王某本人，且该债权的合法有效性未经生效裁判确认；王某虽主张未办理过户登记过错在某公司，但未提供相应证据证明。因此，王某不属于上述规定的保护对象，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回王某的诉讼请求。

二审法院认为：

依据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条规定，以房抵债排除一般金钱债权强制执行需满足“存在真实到期债权债务、查封前签订合法有效抵债协议、抵债金额与标的价值基本相当、查封前合法占有、非因自身原因未过户”等要件。结合本案事实及相关法律规定分析如下：

从协议约定来看，《工抵协议》明确若房屋预定合同不成立、解除或终止，工抵协议亦同时解除，债权债务关系恢复原状；《上海市商品房出售合同》约定，因房屋查封等原因导致买受人未按期取得产权或房屋被拍卖，双方均有权解除合同，出卖人不承担违约责任且无需返还购房款。按上述约定，以房抵债协议无法继续履行时，王某仅能请求履行原债务，而不能强制要求继续履行抵债协议、办理过户登记。现案涉房屋已被多轮查封，抵债协议实际无法履行，王某基于该协议享有的物权期待权已丧失。

从过错认定来看，《上海市商品房出售合同》中已提及房屋可能被查封或处置的内容，王某签订合同时应知晓该风险，其对房屋因查封无法过户并非无任何过错，不符合“非因案外人自身原因未办理过户登记”的要件。

综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，王某的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。

三、裁判结果

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币64300元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。

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